2014-05-21 第186回国会 衆議院 農林水産委員会 第15号
五年以下の懲役もしくは五百万円以下の罰金というのは、もちろんこの商標法にも規定されているんですけれども、商標法の場合は、まさにその専用使用権を侵害した場合には、一応、十年以下とか一千万円以下、そういうのが科されるんですけれども、五年以下とか五百万円以下というのは何かというと、類似したものを販売しちゃったとか、そういう侵害したとみなされる場合という、一つ段階がおりているところの水準なんですね。
五年以下の懲役もしくは五百万円以下の罰金というのは、もちろんこの商標法にも規定されているんですけれども、商標法の場合は、まさにその専用使用権を侵害した場合には、一応、十年以下とか一千万円以下、そういうのが科されるんですけれども、五年以下とか五百万円以下というのは何かというと、類似したものを販売しちゃったとか、そういう侵害したとみなされる場合という、一つ段階がおりているところの水準なんですね。
○国務大臣（冬柴鐵三君） 日本の国土は三十七万七千キロでございますが、ですから世界で六十番目の、面積としては、そんな国ですけれども、六千八百七十四という離島、これが我々のＥＥＺ、領海を広げ、この領土の十二倍という海域を我々に専用使用させていただくという、国際的に認知をしていただくというものがあるわけでございまして、これは今後の我が国の資源、海底資源、漁業資源というものを考えたときに非常に大きい。
また、従来、この埠頭公社が持っておりますターミナル、これだけに認められておりました民間事業者に対する専用使用、専用的に貸し付け、使用させるということですが、今回のこの法律、今提出をさせていただいております法律の中にも盛り込まれておりますように、行政財産の貸付制度を特区制度の全国展開として考えてございますが、一般の重要港湾の公共埠頭でも可能となるようにしたいと思っておりまして、公社方式による埠頭の管理運営
東富士演習場に関連してでございますが、昭和四十三年七月、それまで米軍が専用使用していましたこの演習場でございますけれども、自衛隊が管理する演習場として使用転換されたわけでございます。その結果、地位協定第二条第四項（ｂ）の規定の適用のある施設及び区域として米軍の一時使用が認められているところでございます。
○瀬古委員 今回の改正案では、原始管理規約の適正さの確保、駐車場の専用使用権の設定などマンション紛争の原因中の大きな分野について、私は論議が極めて不十分だったというふうに思います。 第三十条第三項の関係で、区分所有者の利害の衡平という規定が入りました。これはこの間のマンション居住者の要望でありまして、一歩前進だと思います。
○松野政府参考人 今御指摘のような駐車場の専用使用権ということにつきましては、関係者が十分に了解した上で管理規約に定められるという場合もあり得るわけでございまして、一律に事前にその設定を禁止するということは困難かと思います。
○瀬古委員 また、各地でトラブルを引き起こしてきた分譲業者による駐車場の専用使用権の設定それから販売、こういうものを、法改正するなどして、禁止すべきだと思うんですが、いかがでしょうか。
それから、出し平ダムについて、それは確かに、関西電力に専用使用権を与えているという限りにおいては、その責任をやはり負っているということをしっかり考えていただきたいのです。それが一つです。 それから、もう一度申し上げますけれども、こういう状況のもとで……
この地位協定二４（ｂ）によりまして共同使用、こういう地域でございましたが、今回鉄塔等の設置によりまして、その一部について米側が専用使用をする、その使用目的は通信施設、こういうことでございましたので、この地域のうちの八千平米、これは全部で七十七万平米あるわけでございますが、そのうちの八千平米を鉄塔一基、その他の附帯通信施設一式、建物一棟、これにつきまして米軍の専用地域二１（ａ）に使用転換をしたものでございまして
○政府委員（中島一郎君） 最初のころには確かにただいま問題になっておりますような専用使用権をめぐるトラブルがあったわけでありますが、最近では分譲業者の方もそういうトラブルを避けるということを考えておりますし、区分所有者の方もそういう問題が起こらないようにということでいろいろ確かめますから、トラブルは減ってきておるといいましょうか、もうほとんどないというふうに聞いております。
そういう場合に、一つ問題になるのは、最初つくる規約の段階、あるいはその後の、たとえば駐車場などの専用使用権をめぐる問題等、たくさん問題が出てくるのじゃなかろうかと思うんで、逐次お伺いしますが、最初のできる規約ですね、これはどういう経過でできるんでしょうか。いきなりみんな最初区分所有者が集まってつくるにしましても、その前段階があるわけでしょう。その辺は具体的には、実務的にはどうなんでしょうか。
○政府委員（中島一郎君） 分譲業者等が敷地の共有持ち分権は専有部分とともに譲渡するわけでありますが、その際に駐車場等のために専用使用権というものを設定いたしまして、それを自分に留保するというようなことが行われたことがございます。そうなりますと、この区分所有者としては、敷地は全部自分たちの共有で、自由に管理し使用することができると思っておった。
それから、専用使用権をめぐって、特に自動車の置き場とか、こういうものと共用部分とのかかわり、持ち主とのかかわり、こういうトラブルが相当ございました。それから、マンション全体の運用上のトラブル、こういうふうに考えているのですけれども、マンションの現在の実態について把握している範囲で御説明いただきたいと思います。
そこで、昭和五十五年の宅地建物取引業法の改正におきましても、宅地建物取引業者は重要事項説明といたしまして、売買契約締結前に、先ほど来先生がおっしゃっておられます専用使用権の内容等含めまして十分によく御説明申し上げる、そうして取引条件を明確にするというふうに指導しておるところでございまして、今後ともこれらの努力をすることによりましてマンションの適正なありようという方向に向けていきたい、こういうふうに存
私は、最初に建設省の方にお尋ねしたいのですが、専用使用権というのがありますか。これは、敷地や建物の一部に特定の区分所有者かあるいは分譲業者が専用使用権を持っている。たとえば自動車の駐車場みたいなものですね。そういうようなものはあるのか。これは一般的にまだなじみない言葉ですが、占有権というのはありますが、もっぱら用いる使用権ですね。駐車場などですね。
○林（百）委員 御承知かと思いますが、専用使用権については、固定資産税、都市計画税、光熱費、水道料等は区分所有者が払っていて、そして使用権だけは規約によって不動産業者とか一部の区分所有者が持っているということで、マンションの一番上のところへキャバレーの広告などがあったという例もあるわけです。
○斉藤説明員 いま先生御指摘ございましたように、専用使用権、特に駐車場の使用等をめぐりまして過去にもいろいろトラブルがございました。
十五条五項「第三項にかかわらず、当該貸与の期間が、三年未満であるときは、当該駐車場の専用使用権は消滅しない。」三年未満であるときには自動車駐車場の専用使用権は消滅しない、何の根拠を持ってそういうことを言うんだかよくわからない。 二十三条の二項「管理費及び特別修繕費の額については、各区分所有者の共有持分に応じて算出し、組合費の額については、各区分所有者が所有する住戸の数に応じて算出する」。
○沖本委員 駐車場の使用につきまして最高裁の判例が出ておりますが、これは大阪地裁、大阪高裁、最高裁の判例になるわけで、上告審の裁判要旨には「マンション分譲業者がマンションの敷地の持分と右敷地内の付属の駐車場専用使用権とを別個に譲渡することが同一土地から二重に利益を得ることになるものと速断することはできず、マンション購入者の全員において、駐車場専用使用権を土地付マンション本体の分譲とは別個に購入者に対
○中島政府委員 専用使用権の問題、特に駐車場の専用使用権につきましては、分譲業者等が敷地の一部について専用使用権を留保することは不当ではないかという御指摘がありまして、法制審議会においても十分に検討されたところでございます。しかし、分譲業者あるいは元地主というような者が専用使用権を留保するということは、民法上は契約自由の範囲内の問題でございます。
○矢田部理君 たとえば、佐世保港内の国鉄の引き込み線を撤去して跡地を米軍の専用使用にする、ここの地下に米軍は電力線や圧縮空気、電話線などを埋設する計画だと。これは古いタンクでありますが、貯油タンク五基を改めて改築をしたというようなことを含めて、全体として佐世保の受け皿をつくる機能を強化する作業が現実にあるいは具体的に進んでいるんじゃありませんか。
そうしますと、これは専用貸しをしております関係で当時の需給状況、または当時見通し得るところの将来の需給状況等を見ますと、建設コストと使用料というようなものから見て、つくることは、技術的に非常にむずかしいですができますけれども、結局なかなかそれを利用するということが、経済ベースに専用使用を受けるところの企業としては合わないというふうに感ぜられましたので、私どもといたしましては、一億程度土質調査に要したのでございますけれども
「建築業者、分譲業者は将来の容積率緩和を見越して、設計及び建築を行い、ピロテイ部分を分譲後に、区分所有者に無断で店舗、駐車場、倉庫等として分譲もしくは賃貸、時には専用使用権の売却をしております。」 もう時間がありませんから、全部整理していきます。 第二番目が「検査済証の未交付物件に対する特別措置」であります。
京浜及び阪神外貿埠頭公団は、昭和四十二年に設立されて以来、コンテナ等の外航貨物の増加に対応して外貿埠頭の計画的な整備を推進するとともに、専用使用方式を採用することにより埠頭の効率的使用に貢献してきたところでありますが、今日その整備についてはほぼその目的を達成したことから、行政改革の一環として両公団の廃止が取り上げられ、この法律案が提案されるに至ったものであります。
その償還を埠頭の専用使用料で賄っている。こういう形は非常にいいんじゃないかと思うのですね。現在は出資金はありますけれども、政府及び地方自治体からの補助金もなければ助成金または利子補給も行われておらない。これは非常に結構な話で、無利子の金をわざわざなにしますよというようなよけいなことをしなくたって、いまのままの方がずっといいんじゃないか、こう思うのですよ。
一つは、港湾管理者、すなわち地方公共団体の財政負担を軽減すること、それから港湾設備の専用使用方式の導入を図ること、独立採算による企業的港湾整備方式を確立すること、大体こんな感じじゃないかと私は思っております、ここに文章がありますけれども。
○三浦（久）委員 しかし、その港湾管理者に移管したからといって、専用使用ができないというわけではないでしょう。ですから、港湾管理者からのいろいろな意見書とか要望書を見てみますと、専用使用をするのだ、させるのだ、こう言っていますね。私どもは、専用使用をさせるということに反対ですけれども、しかし自治体としてはそういうことを言って港湾管理者に移管してくれ、こう言っているわけでしょう。
それから、最近マンションにつきましての管理面のトラブルが生じてまいっておりまして、そういう苦情相談等をよく受けるわけでございますが、これはまだ数字的に的確なものをつかんでおりませんけれども、内容といたしましては、専用使用権等の区分所有権にかかわります権利の範囲とかその内容に関するもの、あるいはまた管理規約、あるいは管理委託契約を管理会社等といたしておりますけれども、こういった管理委託契約、あるいは管理会社
○政府委員（宮繁護君） マンションの分譲におきましては、建物及びその敷地につきましては、分譲の完了の後は、販売業者は権利関係から外れてしまいまして、区分所有者によります区分所有権や共有持ち分権の対象となるのが通例でございますが、御指摘のように、分譲業者が駐車場等の専用使用権を設定し、その対価を得たまま販売するというような事例が一部にございます。
マンションの分譲に当たりまして、駐車場等に専用使用権を設定して分譲をする業者がいるようでございますが、これを知らないままにマンションを買う一般消費者との間でトラブルが非常に多いわけでございますが、このようなことは宅建業法で禁止をすべきではないかというふうに考えるわけでございますが、この点はどのようにお考えですか。
○政府委員（宮繁護君） 敷地の権利の種類とか内容、あるいはまた共用部分に関します管理規約、あるいはまた専用使用いたしております場合のその内容等につきまして定めたいと考えております。
ただ、分譲業者にいろいろいままで不明確な売り方もややあったようでございまして、マンションの敷地につきまして、分譲に当たりまして業者がその一部を所有権を留保する、あるいは専用使用権を設定いたしまして駐車場として利用する。敷地の共有者である区分所有者自身が十分承知しないでそういうような販売形態をとっている。
三、専用使用権により共有地を駐車場にして不当利得を得ている。という事実が申し立てられております。 二番目に東中野コーポ、これも東京都でありますが、売販契約書の土地表示は、三百三十三・〇二平方メートル掛ける千四百二十一・八七分の六十一・五六となっているが、この分母にピロテイ部分及び不明の数字が含まれており、業者が自己持ち分を主張している。
それから、もう一つは共有敷地あるいは建物の共有部分に専用使用権を設定して、その部分の利用により業者が利益を上げている場合。大体二つあると思うのです。ごく最近も建設省が介入をされて、その種の問題を解決された例がございますね。